Die verschiedenen Steuern im Zusammenhang mit dem Wohnsitz in Griechenland
1. Die Grundsteuer (ENFIA)
ENFIA ist eine jährliche Steuer, die von Hausbesitzern in Griechenland gezahlt wird und auf den Steuerwert der Immobilie berechnet wird. Im Jahr 2024 besteht diese Steuer aus zwei Teilen: einer Hauptsteuer, die auf der Fläche, dem Standort und der Nutzung der Immobilie basiert, und einer zusätzlichen Steuer, die auf hochwertige Immobilien (in der Regel solche mit einem Wert über 250.000 €) erhoben wird. Der durchschnittliche ENFIA-Satz variiert je nach Wert der Immobilie und ihrer Lage zwischen 0,1 % und 1,15 %. Beachten Sie, dass der Wert jedes Jahr am 1. Januar neu berechnet wird.
Die Berechnung der ENFIA ist sehr kompliziert, wir empfehlen Ihnen, sich an die griechischen Steuerbehörden zu wenden, oder einfach an Ihren Notar, um Ihnen bei der Schätzung zu helfen.
ENFIA kann jährlich oder in fünf Monatsraten von September bis Januar ausgezahlt werden.
2. Grunderwerbssteuer (TAP)
Beim Kauf eines Eigenheims müssen Käufer eine Grunderwerbssteuer zahlen, die auch als « Grunderwerbssteuer » bezeichnet wird. Diese Steuer beträgt 3,09 % des deklarierten Wertes (und nicht des Kaufpreises) der Immobilie für alte Immobilien oder neue Immobilien, die vor 2006 gebaut wurden.
Für Immobilien, die nach 2006 gebaut und direkt von einem Bauunternehmer erworben wurden, wird anstelle der Grunderwerbssteuer eine Mehrwertsteuer von 24% erhoben, es sei denn, es gelten spezielle Befreiungen (wie z.B. der Erwerb als Hauptwohnsitz).
3. Kapitalertragssteuer
Derzeit wird keine Kapitalertragssteuer auf Immobilien auf Verkäufe erhoben, die bis mindestens zum 31. Dezember 2024 getätigt werden. Diese Maßnahme, die von der griechischen Regierung im Jahr 2020 eingeführt wurde, um den Immobilienmarkt angesichts der Pandemie zu unterstützen, sollte ursprünglich im Jahr 2022 auslaufen, wurde aber später um ein weiteres Jahr verlängert.
Wenn sich das Gesetz ändert, unterliegen Sie der Kapitalertragssteuer. Diese Steuer gilt nur für Immobilien, die weniger als fünf Jahre im Besitz sind. Der Satz beträgt 15 % auf die erzielten Kapitalgewinne, mit möglichen Abzügen je nach den Kosten für Verbesserungen oder Investitionen, die an der Immobilie getätigt wurden.
4. Steuer auf Mieteinnahmen
Wenn Sie Ihre Zweitwohnung vermieten, unterliegen die erzielten Einnahmen der griechischen Mieteinkommenssteuer. Die Steuersätze im Jahr 2024 variieren je nach den erhaltenen Beträgen:
- 15 % für jährliche Mieteinnahmen bis zu 12.000 €.
- 35% für Einkommen zwischen 12.001 € und 35.000 €.
- 45% für Einkommen über 35.001 €.
Eigentümer können bestimmte Ausgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung der Immobilie (Instandhaltung, Reparaturen, Verwaltungsgebühren) abziehen, um ihre Steuerbasis zu reduzieren.
Das Steuersystem für ausländische Rentner
Griechenland hat ein attraktives Steuersystem für ausländische Rentner eingeführt, die sich im Land niederlassen möchten. Um in den Genuss dieses Systems zu kommen, müssen Sie:
- Renteneinkünfte aus dem Ausland haben.
- Steuerlicher Wohnsitz nach Griechenland übertragen (Aufenthalt mehr als 183 Tage pro Jahr in Griechenland).
- Nicht in den letzten 6 Jahren vor der Übertragung in Griechenland steuerlich ansässig gewesen sein.
Ausländische Rentner profitieren von einem pauschalen Satz von 7% auf Renten und ausländische Einkünfte. Diese Regelung kann bis zu 15 Jahre dauern.
Das High Net Worth Investor Tax Regime (HNWI)
Für vermögende Privatpersonen, die ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland verlegen, wird eine Pauschale von 100.000 € pro Jahr angewendet. Anleger müssen eine Investition von mindestens 500.000 € in Immobilien oder andere Vermögenswerte in Griechenland nachweisen, um sich für diese Regelung zu qualifizieren.
Erbschaftssteuer und Vermögensübertragung
In Griechenland variiert die Erbschaftssteuer je nach Verhältnis zwischen dem Verstorbenen und dem Erben. Kinder und Ehepartner profitieren von einem ermäßigten Satz (5 % bis 10 %) und erheblichen Steuerfreibeträgen. Ausländer, die in Griechenland wohnen, können auch ein Testament aufsetzen, in dem sie angeben, dass das Erbrecht ihres Heimatlandes gilt, und so mehr Flexibilität bei der Verwaltung von Nachlässen bieten.
Sonstige steuerliche Aspekte<
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Zusätzlich zu der Mehrwertsteuer, die auf den Kauf einer neuen Immobilie erhoben wird, ist es wichtig zu beachten, dass die meisten Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Verwaltung Ihrer Immobilie, wie z. B. Renovierungsarbeiten oder Instandhaltung, einer Mehrwertsteuer von 24 % unterliegen.
Befreiungen für ständige Einwohner
Wenn Sie nach mehreren Jahren Aufenthalt einen ständigen Wohnsitz in Griechenland haben, können einige Steuerbefreiungen für Ihren Hauptwohnsitz gelten, einschließlich Ermäßigungen auf ENFIA oder ermäßigte Steuersätze auf Mieteinnahmen.
Fazit
Obwohl die Besteuerung von Zweitwohnungen in Griechenland komplex erscheinen mag, ist sie im Vergleich zu anderen europäischen Ländern immer noch relativ günstig, insbesondere wenn Sie langfristig investieren möchten. Im Jahr 2024 bietet Griechenland weiterhin viele attraktive Möglichkeiten für Ausländer, die in Immobilien investieren möchten, sei es für den Urlaub, Mieteinnahmen oder einen ruhigen Ruhestand. Zur Steueroptimierung und zum besseren Verständnis der rechtlichen Auswirkungen wird dringend empfohlen, lokale Experten für Immobilien und Steuern zu konsultieren.
