Οι διαφορετικοί φόροι που σχετίζονται με την κατοικία στην Ελλάδα
1. Ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (ΕΝΦΙΑ)
ΕΝΦΙΑ είναι ένας ετήσιος φόρος που καταβάλλεται από τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, υπολογιζόμενος επί της φορολογικής αξίας του ακινήτου. Το 2024, ο φόρος αυτός αποτελείται από δύο μέρη: έναν κύριο φόρο με βάση την περιοχή, την τοποθεσία και τη χρήση του ακινήτου και έναν πρόσθετο φόρο που εφαρμόζεται σε ακίνητα υψηλής αξίας (γενικά αυτά αξίας άνω των 250.000 ευρώ). Το μέσο ποσοστό ΕΝΦΙΑ κυμαίνεται μεταξύ 0,1% και 1,15%, ανάλογα με την αξία του ακινήτου και την τοποθεσία του. Σημειώστε ότι η τιμή υπολογίζεται εκ νέου κάθε χρόνο την 1η Ιανουαρίου.
Ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ είναι πολύ περίπλοκος, σας συμβουλεύουμε να καλέσετε τις ελληνικές φορολογικές αρχές, ή απλά τον συμβολαιογράφο σας, για να σας βοηθήσει να τον εκτιμήσετε.
Ο ΕΝΦΙΑ μπορεί να καταβάλλεται ετησίως ή σε πέντε μηνιαίες δόσεις από τον Σεπτέμβριο έως τον Ιανουάριο.
2. Φόρος Μεταβίβασης Γης (ΤΑΠ)
Κατά την αγορά ενός σπιτιού, οι αγοραστές πρέπει να πληρώσουν φόρο μεταβίβασης γης, γνωστό και ως « Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου ». Το τέλος αυτό ανέρχεται στο 3,09% της δηλωθείσας αξίας (και όχι της τιμής αγοράς) του ακινήτου, για παλαιά ή νέα ακίνητα που κατασκευάστηκαν πριν από το 2006.
Για ακίνητα που χτίστηκαν μετά το 2006 και αποκτήθηκαν απευθείας από κατασκευαστή, επιβάλλεται ΦΠΑ 24% αντί του φόρου μεταβίβασης, εκτός εάν ισχύουν ειδικές απαλλαγές (όπως η απόκτηση ως κύριας κατοικίας).
3. Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών
Επί του παρόντος, δεν εφαρμόζεται φόρος κεφαλαιουχικών κερδών επί ακινήτων σε πωλήσεις που πραγματοποιούνται τουλάχιστον έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024. Το μέτρο αυτό, που εισήχθη από την ελληνική κυβέρνηση το 2020 για τη στήριξη της αγοράς ακινήτων ενόψει της πανδημίας, επρόκειτο αρχικά να λήξει το 2022, αλλά αργότερα παρατάθηκε για ένα ακόμη έτος.
Εάν αλλάξει ο νόμος, θα υπόκεισθε σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Αυτός ο φόρος ισχύει μόνο για ακίνητα που έχουν κρατηθεί για λιγότερο από πέντε χρόνια. Ο συντελεστής ορίζεται σε 15% επί των πραγματοποιηθέντων υπεραξιών, με πιθανές μειώσεις ανάλογα με το κόστος των βελτιώσεων ή των επενδύσεων που πραγματοποιούνται στο ακίνητο.
4. Φόρος εισοδήματος από ενοίκια
Εάν νοικιάσετε τη δεύτερη κατοικία σας, το εισόδημα που δημιουργείται υπόκειται στον ελληνικό φόρο εισοδήματος από ενοίκια. Οι φορολογικοί συντελεστές το 2024 ποικίλλουν ανάλογα με τα ποσά που εισπράχθηκαν:
- 15% για ετήσιο εισόδημα από ενοίκια έως 12.000 €.
- 35% για εισόδημα μεταξύ 12.001 και 35.000 ευρώ.
- 45% για εισοδήματα άνω των 35.001 ευρώ.
Οι ιδιοκτήτες μπορούν να αφαιρέσουν ορισμένα έξοδα που σχετίζονται με τη διαχείριση του ακινήτου (συντήρηση, επισκευές, έξοδα διαχείρισης) προκειμένου να μειώσουν τη φορολογική τους βάση.
Το φορολογικό καθεστώς για τους αλλοδαπούς συνταξιούχους
Η Ελλάδα έχει θεσπίσει ένα ελκυστικό φορολογικό καθεστώς για τους αλλοδαπούς συνταξιούχους που επιθυμούν να εγκατασταθούν στη χώρα. Για να επωφεληθείτε από αυτό το σύστημα, πρέπει:
- Έχετε συνταξιοδοτικό εισόδημα από το εξωτερικό.
- Μεταφορά φορολογικής κατοικίας στην Ελλάδα (παραμονή άνω των 183 ημερών ετησίως στην Ελλάδα).
- Να μην είστε φορολογικός κάτοικος Ελλάδας για 5 από τα τελευταία 6 χρόνια πριν από τη μεταφορά.
Οι αλλοδαποί συνταξιούχοι επωφελούνται από ένα κατ’ αποκοπή ποσοστό 7% επί των συντάξεων και των εισοδημάτων αλλοδαπής. Αυτό το καθεστώς μπορεί να διαρκέσει έως και 15 χρόνια.
Το Φορολογικό Καθεστώς Επενδυτών Υψηλής Καθαρής Θέσης (HNWI)
Εφαρμόζεται κατ’ αποκοπή συντελεστής €100.000 ετησίως για φυσικά πρόσωπα υψηλής καθαρής θέσης που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Οι επενδυτές πρέπει να αποδείξουν επένδυση τουλάχιστον 500.000 ευρώ σε ακίνητα ή άλλα περιουσιακά στοιχεία στην Ελλάδα για να πληρούν τις προϋποθέσεις για αυτό το σχέδιο.
Φόρος κληρονομιάς και μεταβίβαση περιουσίας
Στην Ελλάδα, ο φόρος κληρονομιάς ποικίλλει ανάλογα με τη σχέση μεταξύ του θανόντος και του κληρονόμου. Τα παιδιά και οι σύζυγοι επωφελούνται από μειωμένο συντελεστή (5% έως 10%) και σημαντικές φορολογικές ελαφρύνσεις. Οι αλλοδαποί που διαμένουν στην Ελλάδα μπορούν επίσης να συντάξουν διαθήκη στην οποία να αναφέρεται ότι εφαρμόζεται το κληρονομικό δίκαιο της χώρας καταγωγής τους, παρέχοντας έτσι μεγαλύτερη ευελιξία στη διαχείριση των κληρονομιών.
Άλλες φορολογικές εκτιμήσεις
ΦΠΑ στις υπηρεσίες
Εκτός από τον ΦΠΑ που εφαρμόζεται για την αγορά νέου ακινήτου, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι περισσότερες υπηρεσίες που σχετίζονται με τη διαχείριση του ακινήτου σας, όπως εργασίες ανακαίνισης ή συντήρησης, υπόκεινται σε ΦΠΑ 24%.
Απαλλαγές για μόνιμους κατοίκους
Εάν γίνετε μόνιμος κάτοικος Ελλάδας μετά από αρκετά χρόνια διαμονής, ενδέχεται να ισχύουν ορισμένες φορολογικές απαλλαγές για την κύρια κατοικία σας, συμπεριλαμβανομένων μειώσεων στον ΕΝΦΙΑ ή μειωμένων φορολογικών συντελεστών στο εισόδημα από ενοίκια.
Συμπέρασμα
Αν και η φορολόγηση της δεύτερης κατοικίας στην Ελλάδα μπορεί να φαίνεται περίπλοκη, εξακολουθεί να είναι σχετικά ευνοϊκή σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, ειδικά αν σκοπεύετε να επενδύσετε μακροπρόθεσμα. Το 2024, Η Ελλάδα συνεχίζει να προσφέρει πολλές ελκυστικές ευκαιρίες για αλλοδαπούς που επιθυμούν να επενδύσουν σε ακίνητα, είτε για διακοπές, εισόδημα από ενοίκια ή ειρηνική συνταξιοδότηση. Για τη φορολογική βελτιστοποίηση και την καλύτερη κατανόηση των νομικών επιπτώσεων, συνιστάται ιδιαίτερα να συμβουλευτείτε τοπικούς εμπειρογνώμονες στον τομέα των ακινήτων και της φορολογίας.
