Τα βήματα για την αγορά στην Ελλάδα
Ας ξεκινήσουμε κατανοώντας το ταξίδι της αγοράς ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Χωρίς να διαφέρει πολύ από άλλες ευρωπαϊκές χώρες, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα έχει κάποιες μικρές ιδιαιτερότητες:
- Αναζήτηση ακινήτου: Δεν προκαλεί έκπληξη, ξεκινάμε πάντα με την αναζήτηση! Ο ευκολότερος τρόπος, και ειδικά αν βρίσκεστε στο εξωτερικό, είναι να χρησιμοποιήσετε πλατφόρμες ακινήτων όπως Green acres οι οποίες παραθέτουν πολλές αγγελίες από διαφορετικά γραφεία για να βρείτε ακίνητα προς πώληση. Εάν δεν έχετε πολύ χρόνο ή δεν είστε πολύ άνετοι με την ελληνική αγορά, μπορείτε επίσης να προσλάβετε έναν κυνηγό σπιτιών.
- Αποκτήστε έναν αριθμό ΑΦΜ: Αυτός ο αριθμός είναι απαραίτητος για την πραγματοποίηση οποιασδήποτε οικονομικής συναλλαγής στην Ελλάδα και θα είναι απαραίτητος καθ ‘όλη τη διαδικασία αγοράς.
- Προσλάβετε δικηγόρο που ειδικεύεται στο δίκαιο ακινήτων: Σε αντίθεση με τις χώρες της βόρειας Ευρώπης όπως η Γαλλία, Ο συμβολαιογράφος έχει πολύ περιορισμένο ρόλο στη συναλλαγή ακινήτων. Επομένως, είναι απαραίτητο να προσλάβετε έναν εξειδικευμένο δικηγόρο για να ελέγξετε τα έγγραφα ιδιοκτησίας, να διασφαλίσετε ότι δεν υπάρχουν χρέη που συνδέονται με το ακίνητο και να εγγυηθείτε ότι η συναλλαγή είναι ασφαλής. Θυμηθείτε ότι μέχρι το 2018, δεν υπήρχε κτηματολόγιο στην Ελλάδα. Προκειμένου να αποφευχθούν δυσάρεστες εκπλήξεις, επιμένουμε στη σημασία της πρόσληψης ενός τοπικού δικηγόρου!
- Υπογραφή συμβολαίου κράτησης: Αφού επιλέξετε το κατάλυμα, μπορείτε να υπογράψετε ένα συμβόλαιο κράτησης. Αυτό δίνει στον δικηγόρο σας χρόνο να ολοκληρώσει όλους τους απαραίτητους ελέγχους στο ακίνητο πριν ολοκληρώσει την αγορά.
- Promise of Sale Contract: Αυτή η σύμβαση είναι δεσμευτική και για τα δύο μέρη και απαιτεί προκαταβολή, συνήθως μεταξύ 5% και 10% της τιμής αγοράς.
- Πράξη πώλησης: Η οριστικοποίηση της αγοράς γίνεται ενώπιον συμβολαιογράφου, με την πληρωμή του υπολοίπου και την παράδοση των κλειδιών.
- Εγγραφή Ακινήτου: Στην Ελλάδα, το νέο σας ακίνητο πρέπει να καταχωρηθεί στο Κτηματολογικό Γραφείο για να διασφαλιστεί η νομική αναγνώριση της αγοράς σας. Αυτή η εγγραφή έχει ένα κόστος, το οποίο είναι σημαντικό να ληφθεί υπόψη στον προϋπολογισμό σας!
- Εξετάστε το πρόσθετο κόστος: Επιτρέψτε περίπου το 8-10% της συνολικής τιμής αγοράς να καλύψει φόρους μεταβίβασης ακινήτων, αμοιβές συμβολαιογράφων, δικηγόρων και κτηματομεσιτών.
Διαδικασίες και Κανονισμοί για Αγορά στην Ελλάδα
Λήψη Αριθμού ΑΦΜ
Ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) είναι απαραίτητος για κάθε οικονομική συναλλαγή στην Ελλάδα, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς ακινήτων και του ανοίγματος τραπεζικού λογαριασμού. Μπορείτε να προμηθευτείτε ΑΦΜ από ελληνική φορολογική υπηρεσία ή μέσω νόμιμου εκπροσώπου εάν δεν είστε ακόμη κάτοικος. Ο αριθμός αυτός θα σας επιτρέψει να διεκπεραιώσετε βασικές διοικητικές διαδικασίες για την υλοποίηση του επενδυτικού σας σχεδίου.
Άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού
Το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα είναι ένα κρίσιμο βήμα στη διαχείριση των συναλλαγών και των οικονομικών σας ακινήτων. Για να το κάνετε αυτό, θα χρειαστείτε τα ακόλουθα έγγραφα:
- Διαβατήριο ή ταυτότητα,
- Απόδειξη διαμονής (τοπική ή στη χώρα καταγωγής σας),
- Οι περισσότερες από τις μεγάλες ελληνικές τράπεζες, όπως η Alpha Bank ή η Εθνική Τράπεζα, προσφέρουν υπηρεσίες φιλικές προς το εξωτερικό και διευκολύνουν το άνοιγμα λογαριασμού.
Λήψη υποθήκης
Η λήψη υποθήκης για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα δεν είναι αδύνατη, αλλά μπορεί να είναι πολύ περίπλοκη, ειδικά αν δεν είστε κάτοικος. Οι ελληνικές τράπεζες, αν δεχτούν, έχουν αρκετά αυστηρά κριτήρια δανεισμού, ειδικά για τους ξένους αγοραστές. Γενικά, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα απαιτούν προσωπική συνεισφορά περίπου 30 έως 40% της συνολικής τιμής αγοράς. Για να μεγιστοποιήσετε τις πιθανότητές σας να λάβετε δάνειο, συνιστάται να προετοιμάσετε ένα σταθερό αρχείο, συμπεριλαμβανομένης της απόδειξης εισοδήματος, των τραπεζικών δηλώσεων και της απόδειξης πιστοληπτικής ικανότητας. Είναι επίσης καλή ιδέα να χρησιμοποιήσετε έναν μεσίτη πιστώσεων που γνωρίζει καλά την ελληνική αγορά και μπορεί να σας κατευθύνει στις τράπεζες που ταιριάζουν καλύτερα στο προφίλ σας. Τέλος, εάν έχετε καλό πιστωτικό ιστορικό στη χώρα σας, αυτό μπορεί να λειτουργήσει υπέρ σας όταν διαπραγματεύεστε με ελληνικές τράπεζες.
Διαβάστε το άρθρο μας σχετικά με την υποθήκη στην Ελλάδα
Πρόσθετα έξοδα
Όπως αναφέραμε προηγουμένως, η αγορά ενός σπιτιού στην Ελλάδα συνεπάγεται πολλά κόστη που δεν είναι πολύ ορατά στην αρχή:
- Έξοδα ταξιδιού: εάν δεν ζείτε στην Ελλάδα, θυμηθείτε να συμπεριλάβετε το κόστος του ταξιδιού σας στον προϋπολογισμό σας.
- Ο TAP είναι ο περίφημος φόρος μεταβίβασης ακινήτων. Υπολογίζεται από τον συμβολαιογράφο ανάλογα με την αξία του ακινήτου.
- Η αμοιβή του δικηγόρου ισοδυναμεί με 2%, υπολογιζόμενη επί της αξίας του ακινήτου.
- Συμβολαιογραφική αμοιβή γιατί ναι, ακόμη και αν ο συμβολαιογράφος παίζει μικρό ρόλο, έχει επίσης αμοιβές που ανεβαίνουν σε ένα μέσο ποσοστό 1% έως 2% της τιμής του ακινήτου.
- Οι αμοιβές του μεσιτικού γραφείου αντιστοιχούν κατά μέσο όρο στο 2% έως 3% της αξίας του ακινήτου.
Φόροι και κληρονομιά
Φορολογικές συμβάσεις μεταξύ Γαλλίας και Ελλάδας
Η Γαλλία και η Ελλάδα υπέγραψαν φορολογική σύμβαση με στόχο την αποφυγή διπλής φορολογίας των κατοίκων Γαλλίας που κατέχουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Αυτή η συμφωνία έχει σχεδιαστεί για να αποτρέψει το εισόδημα που δημιουργείται από το ακίνητό σας στην Ελλάδα, όπως ενοίκια ή κεφαλαιουχικά κέρδη σε περίπτωση πώλησης, να φορολογείται δύο φορές: μία στην Ελλάδα και μία στη Γαλλία. Γενικά, οι φόροι καταβάλλονται κατά προτεραιότητα στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο (Ελλάδα) και οι μηχανισμοί πίστωσης φόρου καθιστούν δυνατή την εξουδετέρωση της φορολογίας στη Γαλλία. Ωστόσο, είναι σημαντικό να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό εμπειρογνώμονα για να κατανοήσετε πλήρως τις συνέπειες αυτής της συνθήκης και να διασφαλίσετε ότι πληροίτε τις φορολογικές σας υποχρεώσεις και στις δύο χώρες. Αυτό θα σας επιτρέψει να αποφύγετε τυχόν εκπλήξεις και να επωφεληθείτε πλήρως από τα οφέλη των επενδύσεων σε ακίνητα στην Ελλάδα.
Φόρος ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα
Ως ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα, θα πρέπει να πληρώσετε τον ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας, που ονομάζεται « ΕΝΦΙΑ » (Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας). Αυτός ο φόρος υπολογίζεται σύμφωνα με διάφορους παράγοντες όπως η κτηματολογική αξία του ακινήτου, η θέση του, ο χώρος διαβίωσης και η ηλικία του κτιρίου. Οι τιμές κυμαίνονται συνήθως από 0,1% έως 1,15% της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου. Εάν έχετε πολλά ακίνητα στην Ελλάδα, θα πρέπει επίσης να πληρώσετε έναν επιπλέον φόρο ανάλογα με τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας σας. Είναι σημαντικό να είστε καλά ενημερωμένοι σχετικά με αυτές τις φορολογικές υποχρεώσεις πριν από την αγορά και να προγραμματίζετε αυτά τα κόστη στον ετήσιο προϋπολογισμό σας για να αποφύγετε τυχόν δυσάρεστες εκπλήξεις.
Διαβάστε το άρθρο μας σχετικά με τη φορολογία ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα
Κληρονομιά και κληρονομιά
Στην Ελλάδα, είναι σημαντικό να προγραμματίσετε τη μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας σας, ειδικά αν είστε αλλοδαπός. Αν και η Ελλάδα έχει ένα σύστημα φόρου κληρονομιάς, οι άμεσοι κληρονόμοι (παιδιά, σύζυγοι, γονείς) συχνά απαλλάσσονται από ορισμένους φόρους, συμπεριλαμβανομένου του φόρου κληρονομιάς. Είναι δυνατόν να συντάξετε διαθήκη που να ορίζει ότι εφαρμόζεται το κληρονομικό δίκαιο της χώρας καταγωγής σας, παρέχοντας έτσι μεγαλύτερη ευελιξία στη διαχείριση των περιουσιακών σας στοιχείων.
Διαβάστε το άρθρο μας για την κληρονομιά στην Ελλάδα
Η Golden Visa
Η ελληνική Golden Visa είναι μια ιδιαίτερα ελκυστική επιλογή για τους ξένους επενδυτές. Αυτό το πρόγραμμα σας επιτρέπει να αποκτήσετε άδεια διαμονής σε αντάλλαγμα για επένδυση σε ακίνητα τουλάχιστον € 250.000. Προσφέρει πολλά πλεονεκτήματα, συμπεριλαμβανομένου του δικαιώματος ελεύθερης μετακίνησης εντός του χώρου Σένγκεν και του ανοίγματος προοπτικών μόνιμης διαμονής μετά από μερικά χρόνια.
Διαβάστε το άρθρο μας για τη Golden Visa στην Ελλάδα
Παγίδες προς αποφυγή
Η αγορά ενός σπιτιού στην Ελλάδα μπορεί να είναι μια πολύ ενδιαφέρουσα επένδυση, αλλά είναι σημαντικό να γνωρίζετε τις πιθανές παγίδες για να αποφύγετε δυσάρεστες εκπλήξεις. Μεταξύ ζητημάτων τίτλου ιδιοκτησίας, κρυφών χρεώσεων, τοπικών φόρων ή περιορισμών δόμησης, είναι σημαντικό να είστε ιδιαίτερα προσεκτικοί κατά την αγορά!
Δείτε το άρθρο μας σχετικά με το θέμα και μην διστάσετε να καλέσετε δικηγόρο για να αποφύγετε τυχόν δυσάρεστες εκπλήξεις! Μια προσεκτική και καλά ενημερωμένη προσέγγιση είναι το κλειδί για μια επιτυχημένη αγορά ακινήτων.
Συμπέρασμα
Η επένδυση στην Ελλάδα προσφέρει ένα μοναδικό συνδυασμό ποιότητας ζωής, τουριστικού δυναμικού και οικονομικής σταθερότητας. Είτε ψάχνετε για ένα δεύτερο σπίτι, μια επένδυση ενοικίασης ή ένα μέρος για να προετοιμαστείτε για τη συνταξιοδότησή σας, η Ελλάδα προσφέρει ένα ιδανικό περιβάλλον για να κάνετε τα σχέδιά σας πραγματικότητα. Ακολουθώντας τις τοπικές διαδικασίες και τηρώντας τους κανονισμούς, μπορείτε να επενδύσετε με ασφάλεια σε αυτή την όμορφη μεσογειακή χώρα. Μην διστάσετε να συμβουλευτείτε τοπικούς επαγγελματίες για να σας υποστηρίξουν σε κάθε βήμα και να μεγιστοποιήσετε την επιτυχία σας στην Ελλάδα.
