De verschillende belastingen met betrekking tot verblijf in Griekenland
1. Onroerendgoedbelasting (ENFIA)
ENFIA is een jaarlijkse belasting die wordt betaald door huiseigenaren in Griekenland, berekend over de belastingwaarde van het onroerend goed. In 2024 bestaat deze belasting uit twee delen: een hoofdbelasting op basis van de oppervlakte, de locatie en het gebruik van het onroerend goed, en een aanvullende belasting die van toepassing is op onroerend goed met een hoge waarde (meestal onroerend goed met een waarde van meer dan € 250.000). Het gemiddelde ENFIA-tarief varieert tussen 0,1% en 1,15%, afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de locatie. Merk op dat de waarde elk jaar op 1 januari opnieuw wordt berekend.
Het berekenen van ENFIA is erg ingewikkeld, we raden je aan om de Griekse belastingdienst in te schakelen, of gewoon je notaris, om je te helpen bij het inschatten.
ENFIA kan jaarlijks worden betaald of in vijf maandelijkse termijnen verspreid over september tot januari.
2. Overdrachtsbelasting (TAP)
Bij het kopen van een huis moeten kopers een overdrachtsbelasting betalen, ook wel bekend als de « Overdrachtsbelasting ». Deze belasting bedraagt 3,09% van de aangegeven waarde (en niet de aankoopprijs) van het onroerend goed, voor oude eigendommen of nieuwe eigendommen gebouwd vóór 2006.
Voor woningen gebouwd na 2006, rechtstreeks verworven van een bouwheer, wordt een BTW van 24% toegepast in plaats van de overdrachtsbelasting, tenzij specifieke vrijstellingen van toepassing zijn (zoals de verwerving als hoofdverblijfplaats).
3. Vermogenswinstbelasting
Momenteel wordt er geen vermogenswinstbelasting op onroerend goed geheven op verkopen die ten minste tot 31 december 2024 worden gedaan. Deze maatregel, die in 2020 door de Griekse regering werd ingevoerd om de vastgoedmarkt te ondersteunen in het licht van de pandemie, zou aanvankelijk in 2022 aflopen, maar werd later met nog een jaar verlengd.
Als de wet verandert, bent u onderworpen aan vermogenswinstbelasting. Deze belasting is alleen van toepassing op onroerend goed dat minder dan vijf jaar in bezit is. Het tarief is vastgesteld op 15% van de gerealiseerde meerwaarden, met mogelijke aftrekposten afhankelijk van de kosten van verbeteringen of investeringen aan het onroerend goed.
4. Belasting op huurinkomsten
Als u uw tweede huis verhuurt, zijn de gegenereerde inkomsten onderworpen aan de Griekse belasting op huurinkomsten. De belastingtarieven in 2024 variëren afhankelijk van de ontvangen bedragen:
- 15% voor jaarlijkse huurinkomsten tot € 12.000.
- 35% voor inkomsten tussen € 12.001 en € 35.000.
- 45% voor inkomens boven € 35.001.
Eigenaars kunnen bepaalde kosten in verband met het beheer van het onroerend goed (onderhoud, reparaties, beheerskosten) aftrekken om hun belastinggrondslag te verlagen.
Het belastingregime voor buitenlandse gepensioneerden
Griekenland heeft een aantrekkelijk belastingregime opgezet voor buitenlandse gepensioneerden die zich in het land willen vestigen. Om van deze regeling gebruik te kunnen maken, moet u:
- Pensioeninkomsten uit het buitenland hebben.
- Overdrachtsbelasting woonplaats naar Griekenland (verblijf meer dan 183 dagen per jaar in Griekenland).
- Geen belastingplichtige inwoner zijn geweest in Griekenland gedurende 5 van de laatste 6 jaar voorafgaand aan de overdracht.
Buitenlandse gepensioneerden profiteren van een vast tarief van 7% op pensioenen en buitenlandse inkomsten. Dit regime kan tot 15 jaar duren.
Het High Net Worth Investor Tax Regime (HNWI)
Een vast tarief van € 100.000 per jaar wordt toegepast voor vermogende particulieren die hun fiscale woonplaats naar Griekenland verplaatsen. Investeerders moeten een investering van ten minste € 500.000 in onroerend goed of andere activa in Griekenland aantonen om voor deze regeling in aanmerking te komen.
Successierechten en overdracht van eigendom
In Griekenland varieert de successierechten afhankelijk van de relatie tussen de overledene en de erfgenaam. Kinderen en echtgenoten genieten van een verlaagd tarief (5% tot 10%) en aanzienlijke belastingvoordelen. Buitenlanders die in Griekenland wonen, kunnen ook een testament opstellen waarin staat dat het erfrecht van hun thuisland van toepassing is, waardoor er meer flexibiliteit is bij het beheer van erfenissen.
Andere belastingoverwegingen
Btw op diensten
Naast de btw die wordt toegepast op de aankoop van nieuw onroerend goed, is het belangrijk op te merken dat de meeste diensten met betrekking tot het beheer van uw eigendom, zoals renovatiewerkzaamheden of onderhoud, onderworpen zijn aan een btw van 24%.
Vrijstellingen voor permanente inwoners
Als u een permanente inwoner van Griekenland wordt na meerdere jaren wonen, kunnen sommige belastingvrijstellingen van toepassing zijn op uw hoofdverblijfplaats, waaronder kortingen op ENFIA of verlaagde belastingtarieven op huurinkomsten.
Conclusie
Hoewel de belasting van tweede huizen in Griekenland misschien complex lijkt, is het nog steeds relatief gunstig in vergelijking met andere Europese landen, vooral als u van plan bent om voor de lange termijn te investeren. In 2024, Griekenland blijft veel aantrekkelijke kansen bieden voor buitenlanders die willen investeren in onroerend goed, of het nu gaat om vakanties, huurinkomsten of een rustig pensioen. Voor fiscale optimalisatie en een beter begrip van de juridische implicaties, is het sterk aanbevolen om lokale experts op het gebied van onroerend goed en fiscaliteit te raadplegen.
